Ан нет! Ипотека в Украине загнала строительную область и покупателей жилья в тупик. Наша действительность и тут внесла свои коррективы и теперь, по моему мнению, недоступность кредитов как раз может привести к перерождению строительной отрасли в новое, более «человечное» обличие, а возрождение ипотеки будет последним ударом по отрасли и простым гражданам, нуждающихся в жилье…
Прошел год с того момента, как я в своем блоге призывала не покупать жилье по астрономическим и совершенно неоправданным ценам. Так или иначе, понимание абсурдности ценообразования на квадратные метры пришло к большинству украинцев в конце 2007-08 г.г. пусть не через логику, но хотя бы через покупательскую несостоятельность. Кредитование существенно ограничили, спрос на недвижимость сначала замер, а потом и вовсе сошел на нет. Продавцы жилья (застройщики и население) в такой ситуации были вынуждены начать снижать цены на квартиры. Казалось бы вот оно – справедливое влияние кризиса ликвидности! Самое время покупать заветные квадратные метры, но вот незадача – денег не хватает, а кредиты по-прежнему недоступны…
И вот все чаще и чаще в правительстве, да и в обществе слышно о том, что возрождение ипотеки – это важная государственная задача, решение которой не требует отлагательств.
Но давайте посмотрим – нужно ли это нам, среднестатистическим украинцам?
Обратимся к первопричине недоступности жилья – его цене. Ведь почему цены на квартиры последние 5-7 лет росли такими высокими темпами? Хронологически ситуация выглядела следующим образом:
Начало 2000-ных. Рынок недвижимости постепенно переходит в спекулятивный, когда покупка жилья производится не для использования по назначению, а для дальнейшей перепродажи по более высокой цене. С учетом дефицита товара (жилья) и его срока годности объект для инвестиций выбран не самый плохой.
2005-06 г.г.Бурное развитие рынка розничного кредитования. Благодаря кредитным ресурсам у инвесторов (читай – спекулянтов) появляется возможность, вложив всего 10% стоимости жилья, подождать какое-то время, а через полгода продать его по цене в два раза превышающей изначальную следующему «инвестору», расплатиться с кредитом и неплохо заработать. Затем процесс повторяется. При этом, заметьте, в этой цепочке фактически не существовало звена, которое было бы в состоянии купить эту квартиру (расплатиться с кредитом)! Т.е. происходит перепродажа уже не квартиры, а все возрастающего долга и начинается строительство классической финансовой пирамиды, в которой выигрывает тот, кто стоял у истоков, и существование которой возможно только при условии постоянного роста цены на жилье и притока новых участников. При этом квартира из товара первой необходимости по мере повышения цен превращается в некий предмет роскоши, реально доступный единицам.С другой стороны – у людей, нуждающихся в жилье, наблюдающих постоянный рост цен на недвижимость, сдают нервы и они идут в те же банки – за кредитами, создающими обманчивое ощущение доступности жилья. В итоге заемщики приобретали то, на что они, заработать были не в состоянии: ни в далеком 2000 году, ни по состоянию на сегодня.
Рост цен продолжается, и теперь уже в процесс включаются и «смежные» отрасли – непомерно растут аппетиты чиновников, получающих взятки за землеотвод и проч., в несколько раз возрастает рентабельность производителей стройматериалов, оно и понятно – почему бы и нет? Ведь все равно в конечном итоге вся нагрузка ляжет на конечного покупателя, который готов на всю жизнь влезть в кредитное рабство ради вожделенной однокомнатной квартиры в хрущевке… Казалось, так будет всегда и рост цен не остановится…
Строители не готовились к худшим временам и продолжали строить пирамиды, банкиры, увлекшись планами по завоеванию рынка, наращивали кредитные портфели, не особо вдаваясь в платежеспособность клиента и перспектив на рынке залогов, чиновники на все закрывали глаза, политики рассказывали сказки о росте благосостояния народа…
Начало 2008 года и по настоящий момент – кредитные ресурсы стали недоступны, реальных сделок на рынке недвижимости не наблюдается. Спекулянты уже вывели деньги из пирамиды рынка недвижимости и подсчитывают свои барыши, причем в «живых», ликвидных деньгах, а не в материальных активах. А у разбитого корыта остались простые люди, которые теперь фактически оплачивают не только стоимость жилья, но и все накопленные цепочкой перепродаж долги. Приток новых денег в пирамиду иссяк и она оказалась на грани краха. Незавидное положение так же и у строителей, которые в свою очередь тоже оказались в тяжелом положении, а отрасль – в кризисе.
Итак, рынок недвижимости по сути оказался на распутье. Вариантов развития событий всего два:
- Возрождение ипотеки (за такой вариант развития событий выступает правительство, чиновники, застройщики да и спекулянты), что позволит возобновить приток денег в пирамиду и спасти ее от краха на некоторое время. Но за таким временным затишьем неизменно последует еще более глубокий и затяжной кризис отрасли и экономики в целом;
- Отказ от ипотеки, что приведет к краху пирамиды и даст возможность всем участникам рынка работать в справедливых ценовых и экономических условиях. Жилье снова станет выполнять функции товара первой необходимости (с адекватной экономическим условиям ценой). Застройщикам предстоит отказаться от сверхприбылей и идти по пути снижения себестоимости строительства (научиться бороться с чиновниками, чтобы не давать взяток, с производителями стройматериалов, чтобы не переплачивать им в разы и, наконец, с собственной жадностью).
Предсказать по какому из сценариев будут развиваться события в Украине невозможно, зато с полной уверенностью можно утверждать, что при существовании массового ипотечного кредитования жилье доступным не будет никогда.
Кризис – это специфическая форма восстановления пропорций.
К.Маркс
