Думаю, причину такого положения дел объяснять не нужно – она очевидна – банальная нехватка средств для соответствия нынешнему ценовому диапазону рынка недвижимости. А потому о перспективах – моих и не только – было довольно любопытно поразмышлять.
Украинский рынок недвижимости – штука уникальная, а потому крайне любопытная. Среди экспертов и просто тех, кому данная тема небезразлична, не утихают дискуссии: постоянно кто-то говорит о его падении, а кто-то о росте. Последних, как правило, больше. Но, несмотря на это, я почему-то не могу и не хочу со спокойной душой выложить заработанные 100 тыс. долларов за однокомнатную (а потому пригодную разве что в качестве временного жилья) квартиру. Почему?
А потому что в этом «театре абсурда» я участвовать не хочу. Судите сами – рынок недвижимости сильно перегрет и носит ярко выраженный спекулятивный характер
1.Неплатежеспособность населения:
- Соотношение доходов среднестатистического киевлянина со стоимостью жилья просто катастрофическое. При доходах в 1000-1500 долларов США (а это, в общем-то, далеко не самая низкая зарплата даже по столичным меркам) за убогую однокомнатную квартиру стоимостью 100 тыс. понадобится всю(!) зарплату отдавать на выплату кредита (я уже не говорю о том, что ипотека – по сути, единственный способ обзавестись жильем). А ведь платить будут молодые семьи – им, как правило, еще детей рожать и растить нужно, быт свой обустраивать и т.д.
И если при этом учесть, что более 80% населения зарабатывает менее 500 долларов в месяц, то выводы о безысходности ситуации для большинства очевидны.
- Во-вторых, настораживает количество предложений в любой специализированной газете по продаже недвижимости – взяв первую попавшуюся газету («Авизо»), я насчитала более 20 тыс. объявлений на продажу квартир (в расчет брала только столичные квартиры). Из них 10% – на сумму свыше 500 тыс. долларов (а это 2 тыс. предложений в одной газете!) При этом официальное количество миллионеров в столице не превышает тысячи. И я глубоко сомневаюсь, что у них все еще есть потребность в покупке недвижимости для себя.
- Большинство объявлений висит в прессе годами – растет только цена, по которой продают квартиру. Одна моя знакомая сначала не могла продать свою «хрущевку» за 50 тыс. долларов, потом за 70, а теперь за 120.:) И закон рынка, который гласит, что при отсутствии спроса цену необходимо снизить, здесь уже давно не работает. Никто не хочет упустить свое. При этом реальных покупателей и чистых сделок (когда квартиру покупают для себя, а не на перепродажу) на рынке все меньше и меньше – их количество не превышает 25-30%. При этом, бОльшая их часть – это сделки по улучшению жилищных условий (продажа 1-к с последующей покупкой 2-к и т.д.). Проблема притока на рынок «живых» денег встала в полный рост. А без прилива на рынок свежих денег роста рынка не будет.
- Крупные инвесторы уходят с рынка недвижимости Киева. Вернее, уже ушли. Кто смог – уже вынул деньги (те самые, «живые»). Плюс часть капитала с рынка квартир ушла в рынок пригородной недвижимости и земли, а банки повысили требования при кредитовании ипотеки – она стала менее доступной.
2. Массовое строительство по уровню своей рентабельности практически вне конкуренции.
И хотя строительные корпорации тщательно скрывают от нас себестоимость строительства, судить о ней можно и по косвенным признакам. Достаточно привести в пример одну российскую строительную корпорацию, которая приняла решение о выходе на лондонскую биржу, в связи с чем ей пришлось приоткрыть финансовую отчетность. Аналитики изучили годовой отчет и… раскрыли рты. Выяснилось, что себестоимость строительства квадратного метра в элитных домах в центре Москвы колеблется от 1 200 до 3 000 долларов США. А на продажу этот же метр выставляют по цене от 28 тыс. (!) долларов и вплоть до 60 тыс.
Думаю, Киев от Москвы по соотношению себестоимости и цены при реализации жилья недалеко ушел. А значит, ценам есть куда падать. Кто не видел новостройки, в которых даже спустя годы после сдачи дома вечером светятся лишь несколько окон? При этом все квартиры там раскуплены еще во время строительства. Почему же там никто не живет? Да потому что это так называемые инвестиционные квартиры – не более чем удачное вложение капитала.
3. Стоимость недвижимости в Киеве уже давно обогнала большинство стран Европы. При этом никому не нужно напоминать, что ни уровень доходов там, ни уровень качества возводимого жилья не сопоставимы с нашими.
К чему я это все веду? Да к тому, что, на мой взгляд, предпосылок для взрыва «мыльного пузыря» на рынке недвижимости более, чем достаточно. Недоступность жилья даже в далекой перспективе не может не будоражить население. И никакая ипотека тому не поможет. Несмотря на воззвания СМИ и риэлтеров на тему «берите сегодня что есть, а то завтра будет еще дороже», все больше людей трезво и всесторонне могут оценить реальную ситуацию.
Вот и получается, что развитие событий на рынке недвижимости будет зависеть от разрешения противостояния тех, кто нуждается в улучшении своих жилищных условий и тех, кто вовсе не заинтересован в падении цен на недвижимость. Первых больше, но вторые пока сильнее. А потому быстрое решение вопроса, к сожалению, невозможно. Но уже многое будет значить хотя бы всеобщее отрезвление и осознание того, что 100 тыс. долларов за железобетонную хрущевку, срок эксплуатации которой на исходе, а плата за кредит при этом будет длиться до конца ваших дней, – полный абсурд. А значит, не за горами и тот счастливый день, когда жители Украины осознают, что их обворовывают. Обворовывают тысячами, не напрямую, а через лоббистские законы, которые не позволяют создать условия для здоровой конкуренции среди застройщиков, а значит направленные на баснословное обогащение избранных строительных компаний и чиновников, их обслуживающих.
И люди будут этому противостоять. Пусть даже так, через общение во Всемирной сети или просто за чашечкой кофе. А лучше – через отказ приобретать жилье по баснословным ценам или приложив руку к цивилизованному законотворчеству. И рано или поздно это приведет к значительным переменам. Лично я в это верю.
П.С. Автор блога не является экспертом рынка недвижимости и допускает, что может существовать масса других факторов, подтверждающих или опровергающих шаткость этой пирамиды. Я всего лишь попыталась описать очевидное глазами простого обывателя. Поэтому с удовольствием выслушаю все «за» и «против».
