Оптимисты (риэлторы) кричали о достижении дна и начале бурного роста. Реалисты посмеивались. Июнь все расставил по своим местам. Если цены на недвижимость в Украине и достигли дна, то, слегка передохнув, начали усиленно копать в глубину. Насчет усиленно - это я преувеличил. Традиционный летний застой не предполагает бурного движения на рынке, тут важна тенденция. А тенденция эта должна была ответить на главный вопрос - закончилось ли снижение цен или после перерыва он продолжится.
Ответ простой - после паузы и короткого всплеска цены обреченно продолжили снижение. Все просто - спрос и покупательная способность населения определяют цену. А не желания и надежды продавцов. Понятно, что конечная сумма сделки - продукт компромисса при полном непротивлении сторон. Но в условиях продолжающегося спада в экономике, отсутствия вменяемого ипотечного кредитования и вскоре после жесткого урока, который преподал раздутый рынок недвижимости всем участникам - ждать возрождения прежних цен просто наивно. Впрочем, не будем торопиться с выводами. Есть несколько факторов, которые сегодня влияют на этот сегмент рынка.
Как мы писали выше - определяющими остаются баланс спроса и предложения, плюс количество денег у потенциальных покупателей. Ратующие за скорый рост цен утверждают, что во время паузы создается большой отложенный спрос. Дескать, много появляется желающих купить и рано или поздно, они создадут ажиотаж. Это мнение бесспорно только на первый взгляд. Население Украины неуклонно сокращается. Люди умирают, квартиры остаются. Масса семей, в которых один ребенок. Наследство бабушек и дедушек позволяет решить жилищный вопрос вообще без расходов. Понятно, что не всех устраивают старые хрущевки, новые дома куда привлекательнее. Но это в наших условиях - роскошь. А роскошь идет отдельной категорией. Да и с предложением на рынке нового жилья намечается прогресс.
Правительство выделило 2 млрд. гривен для выкупа готового жилья и жилья готового на 70% для очередников. Ожидается, что правительство вынесет приобретение на аукцион по истечении двух недель. Такое заявление на днях сделала премьер-министр Украины Юлия Тимошенко. Она подчеркнула, что 2 млрд. грн. это ресурс государственного ипотечного учреждения, который таким образом будет направлен на поддержку строительной отрасли. "Во всех областях мы будем на основе аукциона на понижение выкупать готовое жилье или жилье с уровнем готовности не менее 70% и будем это жилье передавать тем льготным очередникам, которые имеют право на получение жилья от государства", - сказала премьер.
Она подчеркнула, что в первую очередь приобретаться будет готовое для проживания жилье, однако в случае нехватки такового, планируется выкуп объектов с готовностью не менее 70%. «Хочу подчеркнуть, что отбираться дома и строительные компании будут не в ручном режиме, а на открытых аукционах на понижении цены за квадратный метр жилья», - пообещала Тимошенко. Думаю, нет смысла объяснять, как это скажется на рынке. В первую очередь приличное количество нуждающихся (независимо от материального положения) получит жилье от государства. На и без того насыщенный предложением рынок будут не вброшены, а буквально втиснуты квадратные метры. И застройщики наконец получат какие-то деньги, на реализацию новых проектов. При новых, прилично упавших ценах на стройматериалы и услуги строителей.
Так что дешевого жилья станет больше в ближайшие несколько лет. Но в этом ключе стоит обратить внимание и на побочный эффект действий правительства. Денег у него катастрофически не хватает - их приходится печатать. И после вливания в экономику лишних 2 млрд.гривен доллар вырастет. А население, то есть мы, получающие зарплату в национальной валюте, станем еще немного беднее. А мы - потенциальные покупатели. Вывод - продавцам придется иметь в виду не только увеличение предложения, но и факт ослабления финансовых возможностей клиентов. Увы. Понятно, что перед падением гривны нас постараются убедить, что именно недвижимость - лучший способ сохранить деньги. Мы не будем оспаривать этот тезис, но позволим себе заметить, что перед инвестициями не худо бы изучить рынок. И тут украинские продавцы вообще «в минусах». А украинские цены на жилье выглядят чересчур завышенными.
Газета по-киевски провела интересное исследование, поинтересовавшись - сколько денег нужно отдать за жилье в Европе и на курортах. 8 с половиной тысяч евро за отличное жилье в Германии! 9 тысяч с небольшим - за квартиру в курортной Хургаде! Еще меньше - за свою крышу над головой в вечнозеленом Таиланде! Эти предложения мы взяли с популярного российского сайта по недвижимости prian.ru. И estate-invest.ru и domnamore.ru подтвердили: дела на зарубежных рынках обстоят именно так. Тем временем в самом дешевом районе Киева - Дарницком - за квадратный метр все еще просят свыше 770 евро. И ведь кто-то дает!
В немецком Фрайбурге - 8500 евро. В самом описании этой квартиры ощущается некая немецкая основательность. Площадь - 32 квадрата, этаж - верхний, год постройки - 1988, место в подвале и комната для сушки белья - прилагаются. Вдобавок сейчас квартира пустует - заезжай и живи. Между прочим, Фрайбург - это курорт, и не обычный, а винный: так уж ему повезло и с почвой, и с долиной, защищающей от ветра. А в 66 километрах - Лейпциг, крупнейший город Саксонии, с его выставками, ярмарками, известнейшим зоопарком и самым крупным в Европе аквариумом.
В египетской Хургаде - 9714 евро. В Хургаде есть предложения и подешевле - за 8 с половиной тысяч. Но те квартиры будут сданы лишь в мае 2010 года. А это жилье в комплексе из 16 домов, расположенном в пригороде Абу-Ашара, уже готово. Правда, с отделкой квартира на 45 квадратов обойдется в 13 500 евро, но и это не ахти какая наценка. Территория комплекса - благоустроенная пешеходная зона, от которой до остановки транспорта идти 50 метров. За 5 минут на машине можно доехать до городского центра, за 7 - до моря. А еще можно сделать себе отдельный вход, террасу около него и разбить садик.
На Солнечном Берегу в Болгарии - 10 920 евро. Конечно, 28 «квадратов» - это не самое просторное жилье на свете. Тем более - не готовое жилье, а «инвестиционный проект». Зато продается в рассрочку и без комиссионных - от застройщика. По завершении строительства это будет квартирка в элитном комплексе закрытого типа. Он будет охраняться круглый год и включать в себя шесть бассейнов, два теннисных корта, два поля для мини-гольфа, мед-центр, СПА-центр, салон красоты, тренажерный зал, не говоря уже о барах. Солнечный Берег, хоть он и крупнейший курорт на востоке Болгарии, временами называют чуть ли не глухоманью. Но в 30 км от него есть Бургас - второй по величине город болгарского Причерноморья. А там и аэропорт есть...
В итальянской Скалее - 15 000 евро. Если жить в студио на 18 квадратов вам не улыбается, в том же комплексе возле моря остались свободные квартиры от 26 тысяч евро. Двухкомнатные и с балконом. Ну-ка, где в Киеве вы найдете двухкомнатку по такой цене? А в курортной Скалее, этой жемчужине Калабрии, - запросто. Продолжать можно до бесконечности - база данных там приличная. Но стоит ли? Общая картина ясна. Если в наше беспокойное время кто-то готов инвестировать в недвижимость - удачи. Но если вкладывать, то туда, где есть перспектива роста. А украинский рынок, в сравнении с остальными, пока демонстрирует большие возможности для снижения.
Все специалисты по недвижимости связывали и связывают перспективы роста цен на недвижимость с возвращением ипотечного кредитования. Возрадуйтесь - ипотека в июне вернулась. Но на рынке это принципиально не скажется. По данным компании «Простобанк Консалтинг», сегодня заявки на ипотеку принимают три банка: Кредит Европа Банк (под 29,55% реальных годовых сроком на пять лет и 28,09% реальных годовых сроками от одного до пяти лет с авансами от 50%); БМ Банк (сроком на один год, с авансом от 50% под 29,85% реальных годовых в гривне, 18,85% - в долларах и 17,85% - в евро); Universal Bank (срокам от одного до 20 лет под реальные ставки от 24,05 до 25,80% годовых с авансами от 50%). Последний раз такое количество учреждений, кредитующих вторичку, было зафиксировано в декабре 2008 года.
Кроме того, ипотечные кредиты значительно видоизменились и сегодня они мало напоминают те, которые были год назад. Во-первых, их сроки значительно сократились. Например, по данным компании «Простобанк Консалтинг», предложения по выдаче кредитов на покупку квартиры на вторичном рынке на срок более чем пять лет не было на рынке с декабря 2008 года. Во-вторых, требования к потенциальным заемщикам ужесточились. Например, единственный кредитующий сегодня покупку вторички сроком на 20 лет Universal Bank рассматривает заявки только тех, у кого официальная заработная плата составляет от 1000 евро. В-третьих, выросли первоначальные взносы.
По данным компании «Простобанк Консалтинг», в 2009 году никто из банков не предлагал кредит на квартиру с авансами меньше, чем 50%. Для сравнения: в течение первых трех кварталов 2008 года, напротив, большинство предложений по авансам составляли 10, 15 и 20% от суммы кредита. И, наконец, средняя реальная ставка по таким кредитам подскочила в два раза. Например, средняя ставка по кредитам сроком на пять лет в гривне с апреля прошлого года выросла с 16,76% до 32,79% годовых.
На вопрос будет ли ипотека, возродится ли она когда-либо в прежних объемах - твердого ответа у экспертов нет. Кто-то осторожно предсказывает возобновление кредитования большинством банков - не раньше, чем в середине 2010 года, а срок восстановления в прежних объемах « не ранее чем через три года », другие - просто объясняют, чего продукту не хватает для развития в сегодняшних реалиях.«Той ипотеки, которая была в 2006-2008 годах, уже не будет - и это правильно, - добавляет Ольга Онуфрийчук, исполнительный директор компании «Простобанк Консалтинг». - А вот классическое ипотечное кредитование, по идее, должно появиться по мере стабилизации экономической и политической ситуации в стране, поскольку потребность в жилье у населения все еще очень высока. В любом случае, условия получения ипотечного кредита для потенциального заемщика будут уже гораздо менее привлекательными».
И с этим не поспоришь. Банковский сектор после небывалого развития рухнул. Это не временные трудности - это показатель ошибочности выбранного когда-то курса на жизнь взаймы. Пока работала ипотека старого формата и банки разделяли риски с застройщиками, в среднем за год продавалось 9-10 тыс. квартир на первичке и 20 тыс. на вторичке.
Теперь, как подсчитали в компании SV Development, на вторичном рынке заключают порядка 200 сделок в месяц, а жилье в новостройках покупают единицы. Похоже, это твердая реальность. И количество сделок вернется на прежний уровень только тогда, когда цены предложений совпадут с реальными возможностями покупателя. Так же, как и европейский привязались к уровню доходов граждан ЕС. Сравнить наши цены с европейскими можно выше, а уровень доходов граждан в комментариях не нуждается.
Так что прогноз простой - цены будут снижаться. Возможны редкие всплески, но количество наивных покупателей с деньгами ограничено. Богатый дурак вообще - вид редкий и вымирающий. Майское потепление - лучший тому пример. Июньское снижение - бесспорное доказательства. Летом цены будут медленно опускаться. Осенью продавцы ждут скачка спроса, но его не будет - неоткуда взяться этому самому спросу. Тогда наступит прозрение и поиск приемлемой ценовой политики. К этому придут застройщики, а торговцы вторичной недвижимостью будут вынуждены следовать в рамках общего курса. Реальность такова, что квартир достаточно. А вот покупателей на всех не хватит.
