По данным компании «Простобанк Консалтинг», эффективная ставка по кредитам на покупку земли сроком на 10 лет составляет: в гривне – 14,8-19,7%, в долларах США – 11,6-14,2%. При этом квартиры на вторичном рынке на такой же срок банкиры готовы кредитовать под 12,8-20,3% в гривне и 11,6-15,4% в долларах США.
Будут ли снижаться ставки?
Впрочем, при уменьшении банковских рисков кредитования земли можно ожидать еще большего снижения ставок. « При сделках с землей довольно сложно оценить все существующие риски, причем юридический – это только один из них (теневые схемы изменения целевого назначения использования земли могут стать причиной признания в суде сделки незаконной), - объясняет Юрий Воронюк, заместитель начальника управления развития розничных продуктов ОТП Банка. - Также одной из основных проблем на рынке земли остается оценка земельных участков. К сожалению, сегодня практически нет компаний, которые могли бы оценить все скрытые риски земельного участка, а из-за ажиотажного спроса на землю покупаются и рисковые». Все это, а также другие риски – кредитный, рыночный – заставляют банки прибегать к высоким авансовым платежам и ставкам по кредитам на покупку земли.
«С егодня рынок земли пребывает на этапе становления, и право собственности на землю оспаривается достаточно часто в связи с ошибками при проведении приватизации участков», - рассказывает Юрий Воронюк. В случае возникновения споров, судебных исков или невозврата кредита заемщиком, банк может столкнуться с отсутствием предмета залога для возмещения своих убытков. Поэтому на рынке банковских услуг кредит на покупку земли предлагает ограниченное количество банков: ОТП-Банк, Райффайзен Банк Аваль, Надра, Укргазбанк, Укрсоцбанк, ТАС-Комерцбанк, Укрсиббанк, Альфа-Банк, Финансы и кредит, Правекс, СЕБ Банк, ПУМБ. « При условии разработки необходимой законодательной базы, регулирующей земельные вопросы, а также отмены моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения, активный рост сделок купли-продажи земли и кредитования данных операций произойдет в 2008 году», - утверждает г-н Воронюк.
Процедура получения
При покупке земельного участка в кредит данный займ обеспечивается, как правило, ипотекой купленного земельного участка. Сама процедура покупки при этом предполагает два варианта развития событий в зависимости от договоренностей сторон:
- Банк перечисляет сумму кредита покупателю, после чего покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи земли и одновременно покупатель и банк заключают договор ипотеки земли.
- Сначала подписывается договор купли-продажи, потом – договор ипотеки, после чего банк перечисляет покупателю кредитные средства для расчета за землю.
Для получения ссуды заемщик должен предоставить стандартный набор документов: паспорт, идентификационный код, справку о доходах. Но, кроме этого, еще и Государственный акт о праве собственности на земельный участок, нотариально заверенный договор купли-продажи участка, справки из районного отдела земельных ресурсов об установленных отягощениях и ограничениях по участку и о его нормативно-денежной оценке, отчет об экспертной денежной оценке участка. «Э кспертная оценка приобретаемого земельного участка проводится независимыми специализированными оценщиками, с которыми сотрудничает банк. Стоимость оценки до 500 грн.», - говорит г-н Воронюк.
Собрать эти документы можно за несколько недель, а сам кредит оформляется пять-семь дней. Впрочем, на этом все формальности не закончатся. После заключения договора купли-продажи покупатель должен получить в Государственном агентстве по земельным ресурсам (Госкомземе) новый госакт на участок, оформленный на свое имя. Его оформление иногда может занимать до года. Пока новый владелец не получит госакт на свое имя, в залоге у банка находится не земля, а имущественные права заемщика на нее. Такое обеспечение является менее надежным, поэтому кредиторы пытаются обезопасить себя с помощью дополнительных условий. Например, банк может оформить ипотекодателем не покупателя (как в случае с квартирой), а продавца.
«Много бумаг не бывает»
« В целом при покупке участка покупатель может следовать правилу «много бумаг не бывает», - рассказывает Александр Попов, аналитик издания «Правовой Аспект». - Каждый документ относительно земельного участка, с которым он ознакомится, - это дополнительный шанс избежать участи жертвы мошенничества». Впрочем, это не означает, что покупатель обязан показать все эти документы нотариусу. Для удостоверения сделки нотариусу необходимо предъявить четыре документа: государственный акт на право собственности, справку о наличии/отсутствии отягощений участка, справку о наличии/отсутствии строений на участке и согласие всех совладельцев участка (в том числе и супруга/супруги продавца, если участок находится в совместной собственности семейной пары). Кроме того, если покупатель готов платить за безопасность, он может настоять на том, чтобы нотариусу были предоставлены результаты экспертной оценки участка. « Остальные документы ему стоит увидеть самостоятельно, а требования нотариуса показать данные бумаги можно проигнорировать», - резюмировал г-н Попов.
Следует иметь в виду, что некоторые банки кредитуют землю, расположенную только в районе, где прописан покупатель. « Возможно, это связано с тем, что банки стремятся упростить процедуру выдачи кредита и контролировать состояние залога, - говорит Юрий Воронюк. - В практике ОТП Банк встречаются случаи покупки земли в южном регионе Украины заемщиками, проживающими в других городах. Но процедура кредитования покупки земельного участка, приобретаемого в территориально другом районе, ничем не отличается от стандартной, поскольку на сегодняшний день украинские нотариусы имеют право регистрировать договор купли-продажи и договор ипотеки земельного участка по месту регистрации одной из сторон сделки».
Более того, по словам г-на Воронюка, если клиент хочет приобрести участок в другом районе страны (например, киевлянин покупает землю в Карпатах), то данное условие не повышает стандартную ставку кредитования при условии соблюдения всех юридических норм оформления сделки и выдачи кредита.
В настоящий момент, по оценкам специалистов, количество сделок по покупке земли в кредит неуклонно растет, что вызвано существующим повышенным спросом на землю в связи со стагнацией на рынке жилой недвижимости и смещением интересов в сторону рынка земли и загородной недвижимости.
