Іпотека в Україні загнала будівельну область та покупців житла в глухий кут. Наша дійсність і тут внесла свої корективи і тепер, на мою думку, недоступність кредитів як раз може привести до перенародження будівельної галузі в нове, зробити її більш “людяною”, а відродження іпотеки буде останнім ударом по галузі та простим громадянам, які потребують житла…
Минув рік з того моменту, як я в своєму блозі закликала не купувати житло за астрономічними та абсолютно неоправданими цінами. Так чи інакше, розуміння абсурдності ціноутворення на квадратні метри дійшло до більшості українців наприкінці 2007-2008 років хай не через логіку, але хоча б крізь купівельну неспроможність. Кредитування значно обмежили, попит на нерухомість спочатку затих, а потім і зовсім зійшов на ні. Продавці житла (забудовники та населення) в такій ситуації були змушені знижувати ціни на квартири. Здавалося б ось воно – справедливий вплив кризи ліквідності! Саме час купувати квадратні метри, але ось невдача – грошей не вистачає, а кредити як і раніше недоступні…
І ось все частіше й частіше в уряді, та й у суспільстві чутно про те, що відродження іпотеки – це важлива державна задача, вирішення якої не потребує відкладностей.
Але давайте подивимось – чи потрібно це нам, середньостатистичним українцям?
Звернемося до першопричини недоступності житла – його ціни. Адже чомусь ціни на квартири за останні 5-7 років зросли такими високими темпами? Хронологічно ситуація виглядала наступним чином:
Початок 2000 років. Ринок нерухомості поступово переходить в спекулятивний, коли покупка житла виробляється не для використання за призначенням, а для подальшого перепродажу за більш високою ціною. З урахуванням дефіциту товару (житла) і його терміном придатності об’єкт для інвестиційний вибраний не найгірший.
2005-06 роки. Бурхливий розвиток ринку роздрібного кредитування. Дякуючи кредитним ресурсам інвесторів (вважай – спекулянтів) з’являється можливість, вклавши всього 10% вартості житла, зачекати деякий час, а через пів року продати його за ціною в два рази перевищуючи початкову наступному “інвестору” розрахуватися з кредитом та непогано заробити. Потім процес повторюється. При цьому, відмітьте, в цьому ланцюжку фактично не існувало ланки, яка була б спроможна купити цю квартиру (розрахуватися з кредитом)! Тобто відбувається перепродаж вже не квартири, а зростаючого боргу і починається будівництво класичної фінансової піраміди, в якій виграє той, хто стояв на початку, та існування якого можливе тільки за умови постійного росту цін на житло та припливі нових учасників. При цьому квартира з товару першої необхідності по мірі зростання цін перетворюється в деякий предмет розкоші, реально доступний одиницям.
З іншого боку – у людей, які потребують житла, які спостерігають постійний ріст цін на нерухомість, здають нерви і вони йдуть в ті ж банки – за кредитами, створюючи обманливе відчуття доступності житла. В результаті позичальники здобувають те, на що вони, заробити були не в змозі: ні в далекому 2000 році, ні сьогодні.
Зростання цін продовжується, і зараз вже в процес включаються і “суміжні” галузі – непомірно зростають апетити чиновників, які отримують хабара за землевідведення та інше, в декілька раз зростає рентабельність виробників будматеріалів, воно і зрозуміло – чому б і ні? Адже все одно в кінцевому результаті все навантаження ляже на кінцевого покупця, який готовий усе життя влізти у кредитне рабство заради жаданої однокімнатної квартири у "хрущовці"…
Здавалося, так буде завжди й зростання цін не припиниться…
Будівельники не готувалися до гірших часів і продовжували будувати піраміди, банкіри, захопившись планами із завоювання ринку, нарощували кредитні портфелі, не особливо вдаючись до платоспроможності клієнта і перспектив на ринку застав, чиновники на все закривали очі, політики розповідали казки про зростання добробуту народу...
Початок 2008 року і до сьогодні – кредитні ресурси стали недоступними, реальних угод на ринку нерухомості не спостерігається. Спекулянти вже вивели гроші з піраміди ринку нерухомості та підраховують свої бариші, причому в “живих”, ліквідних грошах, а не в матеріальних активах. А у розбитого корита залишились прості люди, які тепер фактично оплачують не тільки вартість житла, та й усі заощадженні ланцюжком перепродаж борги.
Отже, ринок нерухомості по суті виявився на роздоріжжі. Варіантів розвитку подій всього два:
- Відродження іпотеки (за такий варіант розвитку подій виступає уряд, чиновники, забудовники та спекулянти), що дозволить відновити приплив грошей в піраміду та врятувати її від краху на деякий час. Але за таким тимчасовим затишшям незмінно слідує ще більш глибока та затяжна криза галузі та економіки в цілому;
- Відмова від іпотеки, що приведе до краху піраміди та дасть можливість всім учасникам ринку працювати у справедливих цінових та економічних умовах. Житло знову почне виконувати функції товару першої необхідності ( з адекватною економічним умовам ціною). Забудовникам належить відмовитись від надприбутку й іти шляхом зниження собівартості будівництва (навчитися боротися з чиновниками, щоб не давати хабара, з виробниками будматеріалів, щоб не переплачувати їм в рази і, нарешті, з власною жадібністю).
Передбачити за яким із сценаріїв будуть розвиватися події в Україні неможливо, проте з повною впевненістю можна стверджувати, що при існуванні масового іпотечного кредитування житло доступним ніколи не буде.
